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Como avaliar um imóvel da maneira mais rápida

Avaliar um imóvel é o primeiro passo para a captação e consequentemente a sua venda. Quem faz esse serviço é o Avaliador de Imóveis, que avalia desde um imóvel rural até um edifício-garagem, onde for requisitado.  O avaliador é responsável por visitar o imóvel e calcular o seu valor de mercado. Para quem compra, é possível buscar de um corretor uma opinião sobre o valor de um imóvel, mas somente para o seu planejamento, pois o parecer técnico deve vir do avaliador imobiliário. 

Quem faz a avaliação de um imóvel?

A técnica de avaliação de imóveis iniciou nos EUA, em meados do século 19, e no Brasil começou na década de 1918, quando surgiram os primeiros trabalhos técnicos sobre avaliação. O avaliador imobiliário é formado em Gestão Imobiliária ou tem especialização em Avaliação Imobiliária, conquistada em cursos do COFECI – Conselho Federal de Corretores de Imóveis. 

Em quais situações é necessário avaliar um imóvel?

Geralmente o avaliador imobiliário é solicitado para avaliar o imóvel para inventário, indenização por expropriação, ações fiscais, investimentos, seguro ou financiamento. Mas, para proprietários que não se encontram nessas situações, o parecer técnico do avaliador pode ser requisitado para certificar de que o valor correto está sendo cobrado na negociação. 

As avaliações podem levar em consideração outros tipos de valores: venal ou de capital (mais comum), valor de mercado (base para avaliações),  lucrativo ou de rendimento, residual, efetivo ou atual, valor potencial ótimo ou patrimonial tributário. 

Metodologia de avaliação de imóveis

Existem cinco métodos de avaliação:

  1. Método Comparativo de Dados do Mercado
  2. Método Involutivo
  3. Método do Evolutivo ou do Custo de Reprodução
  4. Método da Capitalização de Renda
  5. Método de Quantificação de Custos

A metodologia mais usada é o comparativo de dados do mercado em que quatro fatores definem o valor de mercado: o valor do terreno, os gastos  com a construção,  o investimento em promover o empreendimento e lucro do incorporador. Para desenvolvimento desse método o avaliador deve ir a campo e pesquisar nas imobiliárias, com os corretores, proprietários, despachantes e outros profissionais do ramo imobiliário todas as informações possíveis dos imóveis alvos da avaliação. 

O que considerar para ter uma avaliação segura e rápida

Para avaliar um imóvel residencial ele precisará ser classificado quanto ao tipo de construção: 

  • Barraco
  • Padrão Rústico
  • Simples
  • Casa 
    • Padrão Rústico
    • Simples
    • Proletário
    • Econômico
    • Médio
    • Superior
    • Fino
    • Luxo
  • Apartamento
    • Econômico
    • Simples
    • Médio
    • Superior
    • Fino
    • Luxo

Para cada tipo existe uma descrição sobre os elementos que compõem os imóveis desde o tipo de piso até as instalações hidráulicas e forros.  Até por isso o método comparativo é considerada a técnica mais apropriada para avaliar o valor de um imóvel.

Considerar os elementos peculiares do imóvel também fará a diferença na avaliação do imóvel, o exemplo disso é um apartamento com preço variado dos demais em um prédio, pelo fato de ele ter uma área privativa ou vagas de garagem a mais. 

A localização é um item inicial de avaliação, pois a infraestrutura completa com padaria, farmácia, supermercado e outros comércios tornam o imóvel mais valorizado. Se está em um bairro de frente para o mar, tem posição privilegiada para o sol e está mais alto com vista definitiva o seu valor será maior que os demais. 

Outro item de avaliação é a conservação, o estado do acabamento e principalmente em relação a idade do imóvel. A fachada do prédio ou da casa contará para definir o estado de conservação e agregar valor para o imóvel também.

Por fim, ter a média do preço do metro quadrado na região onde o imóvel se localiza também servirá de ferramenta para se chegar ao valor real do imóvel e então trazer a tona o que proprietário e comprador querem ou precisam ouvir para fechar a negociação.

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